[부동산] 아파트 재건축 사업 절차

재건축사업이란 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로서, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업 중의 하나를 말합니다.

 

재건축은 아래 사진과 같이 사업준비 - 사업시행 - 관리처분계획 - 사업완료 단계로 이루어집니다.

 

이미지 출처: 법제처 생활법률정보

 

1. 사업준비 단계

 

가. 도시·주거환경정비 기본계획의 수립

 

특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장은 관할 구역에 대하여 도시·주거환경정비기본계획을 10년 단위로 수립해야 합니다. 다만, 도지사가 기본계획을 수립할 필요가 없다고 인정하는 대도시가 아닌 시에 대해서는 기본계획을 수립하지 않을 수 있습니다.

 

특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장은 5년마다 기본계획의 타당성을 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영해야 합니다.

 

 

나. 안전진단 실시

 

정비계획을 입안하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에 안전진단을 실시해야 합니다.

 

• 정비예정구역별 수립시기가 도래한 경우
• 정비계획의 입안을 제안하려는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단 실시를 요청하는 경우
• 정비예정구역을 지정하지 않은 지역에서 재건축사업을 하려는 자가 사업예정구역에 있는 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우
• 내진성능이 확보되지 않은 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계·시공으로 구조적 결함 등이 있는 법령으로 정하는 건축물의 소유자로서 재건축사업을 시행하려는 자가 해당 사업예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우

 

다. 정비계획의 수립 및 입안 

 

특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외하며, 이하 "정비구역의 지정권자"라 함)는 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등의 정비계획 입안대상지역 요건에 해당하는 구역을 대상으로 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정(변경지정을 포함)할 수 있습니다.

 

정비계획의 입안권자는 과밀억제권역 외의 지역에서 재건축사업을 시행할 경우 건설하는 주택 전체 세대수의 60% 이하, 과밀억제권역에서 재건축사업을 시행할 경우에는 건설하는 주택 전체 세대수의 60% 이상의 범위에서 85㎡ 이하 규모의 주택을 건설할 것을 정비계획에 반영해야 하며, 사업시행자는 고시된 내용에 따라 주택을 건설해야 합니다.

 

 

 

2. 사업시행

 

가. 조합설립

 

특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장, 한국토지주택공사·지방공사 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립해야 합니다. 재건축사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말함)은 토지등소유자(재건축사업에 동의한 자만 해당)로 하되, 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 재건축사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외)한 자는 조합원이 될 수 없습니다. 다만, 양도인이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 있습니다.

 

• 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말함)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(규제「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우만 해당)·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 않은 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우
• 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
• 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
• 1세대(규제「도시 및 주거환경정비법」 제39조제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말함) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제37조제1항으로 정하는 기간 이상인 경우
• 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제37조제2항으로 정하는 경우

 

나. 시공사 선정 및 사업시행인가

 

조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우만 해당)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 합니다.

 

사업시행자는 정비계획에 따라 다음의 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성하여 제출하여야 하고, 시장·군수등은 특별한 사유가 없으면 사업시행계획서의 제출이 있은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보해야 합니다.

 

 

 

3. 관리처분계획

 

가.  분양공고 및 분양신청

 

사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등의 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고해야 합니다.

 

나. 관리처분계획의 수립 및 인가

 

사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 합니다.  재건축사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리해야 하며, 사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거해야 합니다.

 

 

 

4. 사업완료

 

가. 건축물의 철거 및 착공

 

사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거해야 합니다. 건축물의 공사에 착수하려는 사업시행자는 착공신고서를 허가권자에게 제출함으로써 공사계획을 신고해야 합니다.

 

 

나. 준공

 

시장·군수등이 아닌 사업시행자가 재건축사업 공사를 완료한 때에는 준공인가신청서를 시장·군수등에게 제출해야 합니다. 준공인가신청을 받은 시장·군수등은 지체 없이 준공검사를 실시해야 하고, 준공검사를 실시한 결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다. 정비구역의 지정은 준공인가의 고시가 있은 날(관리처분계획을 수립하는 경우에는 이전고시가 있은 때를 말함)의 다음 날에 해제된 것으로 봅니다. 

 

 

다. 이전고시 및 청산

 

사업시행자는 준공인가 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하며 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 합니다.  대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득합니다.

 

대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 이전고시 절차에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 대항력을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 봅니다.  재건축사업에 관하여 이전고시가 있은 날부터 대지 또는 건축물에 관한 등기가 있을 때까지는 저당권 등의 다른 등기를 할 수 없습니다.

 

대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야 합니다.