[부동산] 아파트 분양 절차

■ 분양 준비하기

 

1. 공공분양과 민간분양의 구분

 

“공공분양”이란 공공주택 사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 분양을 목적으로 국민주택규모( 85㎡ 이하인 주택, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡ 이하인 주택 이하의 주택)을 공급하는 것을 말합니다.

 

“민간분양”이란 민간기업인 주택건설사업자가 주택지구 내에서 건설되는 공공주택 외의 주택을 분양을 목적으로 공급하는 것을 말합니다.

 

 

2. 공급방법

 

공공분양 및 민간분양 아파트의 공급방법에는 ① 일반공급, ② 우선공급 및 ③ 특별공급이 있습니다.

 

일반공급은 우선공급 대상자 및 특별공급 대상자에 속하지 않는 사람들을 대상으로 주택을 분양하는 방법입니다.

 

우선공급은 행정구역의 통합으로 주택건설지역이 변동되어 주택을 우선 공급받을 필요가 있는 기존 거주자나 임대사업자 등을 대상으로 주택을 분양하는 방법입니다.

 

특별공급은 다자녀가구, 신혼부부, 노부모 부양자, 해제된 개발제한구역의 주택 또는 토지소유자, 외국인, 생애최초 주택구입자, 기관추천자 및 도시개발사업에 따른 철거주택 소유자 등을 대상으로 주택을 분양하는 방법입니다.

 

 

3. 주택청약종합저축 가입하기

 

공공주택 또는 민영주택에 청약하려는 사람은 주택청약종합저축에 가입되어 있어야 합니다. 따라서, 아파트 분양을 받기 위해서는 먼저 주택청약종합저축에 가입해야 합니다.

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■ 모집공고 확인하기

 

1. 민간분양의 일반공급 신청자격

 

민간분양의 일반공급 대상자는 입주자 모집공고일 현재 해당 주택건설지역에 거주하는 성년자(세대주인 미성년자 포함)면 되며, 민간분양의 경우에도 분양아파트가 포함된 주택건설지역의 거주자에게 분양신청자격을 인정하고 있습니다.

 

 

2. 민간분양의 순위

 

민간분양 사업주체는 민영주택의 입주자를 선정하는 경우에는 입주자모집공고일 현재 다음의 순위에 따라 선정하여야 합니다.

 

제1순위 : 다음의 어느 하나에 해당하는 사람

 

구분	자격요건
① 수도권 (③ 및 ④에 해당하는 경우 제외)	다음의 요건을 모두 충족하는 사람   ▪ 주택청약종합저축에 가입하여 1년이 지나고 예치기준금액에 상당하는 금액을 납입한 자 ※ 다만, 시·도지사는 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우에는 청약 1순위를 위한 주택청약종합저축 가입기간을 24개월까지 연장하여 공고할 수 있음.   ▪ 공공주택지구(개발제한구역에서 해제된 면적이 해당 지구면적의 50퍼센트 이상인 경우로 한정함)에서 주택을 공급하는 경우에는 2주택(토지임대주택을 공급하는 경우에는 1주택을 말함) 이상을 소유한 세대에 속한 사람이 아닐 것
② 수도권 외의 지역 (③ 및 ④에 해당하는 경우 제외)	▪ 주택청약종합저축에 가입하여 6개월이 지나고 예치기준금액에 상당하는 금액을 납입한 사람 ※ 다만, 시·도지사는 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우에는 청약 1순위를 위한 주택청약종합저축 가입기간을 12개월까지 연장하여 공고할 수 있음.
③ 투기과열지구 또는 청약과열지역	다음의 요건을 모두 충족하는 사람 ▪ 주택 청약종합저축에 가입하여 2년이 지난 사람으로서 예치기준금액에 상당하는 금액을 납입한 사람 ▪ 세대주인 사람 ▪ 과거 5년 이내 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 사람이 아닐 것 ▪ 2주택(토지임대주택을 공급하는 경우에는 1주택을 말함) 이상을 소유한 세대에 속한 사람이 아닐 것
④ 위축지역	▪ 주택청약종합저축에 가입하여 1개월이 지나고 예치기준금액에 상당하는 금액을 납입한 사람

제2순위: 제1순위에 해당하지 않는 사람

 

 

 

 

1순위 제한 2순위란?

 

청약통장으로는 1순위 청약신청 요건을 충족하였더라도 다음에 해당하는 경우에는 1순위 청약을 제한하고 2순위로 청약신청 하도록 하는 제도입니다.

 

지구(지역) 또는 주택 종류		1순위 제한 2순위에 해당하는 경우
투기과열지구 청약과열지역	민영주택	▪ 세대주가 아닌 자 ▪ 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자 * 민영주택은 배우자의 직계존속도 세대에 속한 자에 포함됨
	국민주택	▪  세대주가 아닌 자 ▪ 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 속해 있는 무주택세대구성원
1. 투기과열지구 및 청약과열지역 2. 수도권에 지정된 공공주택지구(개발제한구역 해제 면적 50% 이상)	민영주택	▪ 2주택(토지임대주택을 공급하는 경우에는 1주택) 이상을 소유한 세대에 속한 자 * 민영주택은 배우자의 직계존속도 세대에 속한 자에 포함됨
85㎡ 초과 공공건설임대주택

 

 

3. 우선공급 대상

 

시군이 통합할 경우의 군주택건설지역 거주자, 주상복합건축물의 건설부지 소유자, 임대사업자, 직장주택조합의 조합원, 대규모 택지개발지구 내 거주자를 대상으로 우선공급할 수 있습니다.

 

 

4. 특별공급 대상

 

특별공급은 다자녀가구, 신혼부부, 노부모 부양자 등과 같이 사회적 우대계층을 배려하는 차원에서 해당자에게 우선적으로 주택을 분양하는 방법입니다. 그러나 사업주체는 투기과열지구에서 분양가격 9억원을 초과하는 주택은 특별공급을 할 수 없습니다.

 

가. 다자녀가구

 

입주자 모집공고일 현재 미성년자인 세 명 이상의 자녀(태아 포함)를 둔 무주택세대구성원은 현재 건설하여 공급하는 주택의 10%(출산 장려의 목적으로 지역별 출산율, 다자녀가구의 청약현황 등을 고려해 입주자모집 승인권자가 인정하는 경우에는 15%)의 범위에서 한 차례에 한정하여 1세대 1주택을 기준으로 특별공급을 받을 수 있습니다.

 

공공분양의 특별공급을 받기 위해서는 해당 세대의 월평균소득(세대구성원의 소득 포함)이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득(태아를 포함 4명 이상인 세대는 가구원수별 가구당 월평균소득)의 120% 이하이어야 합니다.

 

 

나. 신혼부부

 

사업주체는 현재 건설하여 공급하는 주택에 대하여 다음에 해당하는 비율의 주택을 신혼부부에게 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 특별공급 할 수 있습니다.

 

• 민간분양 사업주체가 건설하여 공급하는 85㎡ 이하 주택 : 20%
• 공공분양 사업주체가 건설하여 공급하는 주택 : 30%

신혼부부가 주택을 특별분양 받기 위해서는 다음 요건을 모두 갖추어야 합니다.

 

• 입주자 모집공고일 현재 혼인기간(혼인관계증명서의 신고일 기준)이 7년 이내일 것
• 무주택세대구성원일 것(혼인신고일부터 입주자모집공고일까지 계속하여 무주택자일 것
• 해당 세대의 월평균소득(세대구성원의 소득 포함)이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득(4명 이상인 세대는 가구원수별 가구당 월평균소득)의 120%(배우자가 소득이 있는 경우 130%) 이하일 것

 

다. 노부모 부양자

 

입주자 모집공고일 현재 다음의 요건을 모두 갖춘 사람은 건설하여 공급되는 주택의 3% 범위에서 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 특별공급을 받을 수 있습니다.

 

• 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속 부양(같은 세대별주민등록표상에 등재되어 있는 경우에 한정)하고 있을 것
• 공공분양 및 민간분양의 일반공급 순위상 1순위에 해당할 것
• 무주택세대구성원(세대주에 한정, 피부양자의 배우자도 무주택자이어야 하고 피부양자의 배우자가 주택을 소유하고 있었던 기간은 무주택기간에서 제외)일 것

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■  무주택 여부 확인

 

1. 주택소유 여부 확인 대상자

 

국민주택을 공급하는 공공분양은 입주자 모집공고일 현재 성년자(「주택공급에 관한 규칙」 제2조제2호의2에 해당하는 미성년자 포함)인 무주택세대구성원에게만 신청자격을 주고 있으므로 모든 신청자가 주택소유 여부의 확인 대상자가 됩니다.

 

민영주택을 공급하는 민간분양은 입주자 모집공고일 현재 성년자이기만 하면 신청자격을 주고 있으므로 주택소유 여부의 확인 대상자가 아닙니다. 다만, 무주택세대구성원을 신청자격으로 하는 특별공급 신청의 경우에는 주택의 소유 여부를 확인하여 요건을 충족한 경우에만 분양 신청자격을 주고 있습니다.

 

 

2. 주택소유 여부의 판단기준

 

가. 무주택세대구성원

 

“무주택세대구성원”이란 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원을 말합니다.

 

"세대"란 다음의 사람으로 구성된 집단(주택공급신청자가 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 경우는 제외)을 말합니다.

 

• 주택공급신청자
• 주택공급신청자의 배우자
• 주택공급신청자의 직계존속(주택공급신청자의 배우자의 직계존속 포함)으로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 사람
• 주택공급신청자의 직계비속(직계비속의 배우자 포함)으로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는 사람
• 주택공급신청자의 배우자의 직계비속으로서 주택공급신청자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는 사람

 

나. 무주택기간의 산정 기준

 

분양 당첨자 선정 시 가점항목에 대해 산정한 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는 것을 “가점제”라고 합니다. 가점제 산정 시 무주택기간에 따라 가점이 달라질 수 있습니다.

 

무주택기간의 산정기준은 다음과 같습니다. 다만, 입주자저축 가입자 또는 배우자가 주택을 소유한 사실이 있는 경우에는 그 주택을 처분한 후 무주택자가 된 날(2회 이상 주택을 소유한 사실이 있는 경우에는 최근에 무주택자가 된 날)부터 무주택기간 산정합니다.

 

• 입주자저축 가입자와 그 배우자를 기준으로, 입주자저축 가입자의 연령이 30세가 되는 날부터 계속하여 무주택인 기간을 산정
• 30세가 되기 전에 혼인한 경우에는 혼인관계증명서에 혼인신고일로 등재된 날부터 무주택기간을 기산

 

다. 주택을 소유한 것으로 보지 않는 경우

 

주택의 소유 여부를 판단할 때 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다.

 

• 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우
• 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권 제외)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 중 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 봄)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우
• 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우
• 사업자등록을 한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위해 주택을 건설하여 소유하고 있거나 건설업자가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 받아 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우
• 20㎡ 이하의 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있는 경우(다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택 또는 분양권 등의 소유자 제외)
• 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있는 경우(다만, 노부모부양 특별공급의 경우에는 주택 또는 분양권 등을 소유한 것으로 봄)
• 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 않는 폐가거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우
• 무허가건물을 소유하고 있는 경우
• 소형·저가주택 등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 사람으로서 민영주택 일반공급을 신청하는 경우

입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권 등을 소유하고 있는 경우(해당 분양권 등을 매수한 사람 제외)

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■ 전매제한 및 거주의무(공공분양) 확인

 

1. 전매제한대상

 

분양에 당첨이 되어 주택의 입주자로 선정되면 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 10년 이내의 범위에서 주택마다 정해진 전매제한기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매, 증여, 그 밖의 권리 변동을 수반하는 모든 행위 포함, 상속 제외)하는 행위를 할 수 없습니다.

 

• 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 경우
• 조정대상지역에서 건설 ·공급되는 주택의 입주자로 선정된 경우(다만, 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 경우는 제외)
• 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 경우(다만, 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 광역시가 아닌 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 경우는 제외)
• 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위(다만, 도시형 생활주택 등 주택법에서 정하는 주택의 입주자로 선정된 경우는 제외)

 

2. 전매제한기간

 

가. 투기과열지구에서 공급되는 주택의 전매제한기간

 

투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 경우에는 해당 주택(분양가상한제 적용주택 제외)의 소유권이전등기일까지의 기간동안 전매가 제한되고, 그 기간이 5년을 초과하는 경우에는 5년 동안만 전매가 제한됩니다.

 

나. 분양가상한제 적용주택의 전매제한기간

 

분양가상한제 적용주택은 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 각각 다음 표에 기재된 기간에 도달할 때까지 전매가 제한됩니다.

 

수도권

 

구분		투기과열지구	투기과열지구 외의 지역
1) 공공택지에서 건설 공급되는 주택	가) 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 100퍼센트 이상인 경우	5년	3년
	나) 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 경우	8년	6년
	다) 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80퍼센트 미만인 경우	10년	8년
2) 공공택지 외의 택지에서 건설 공급되는 주택	가) 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 100퍼센트 이상인 경우	5년	-
	나) 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 경우	8년	-
	다) 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80퍼센트 미만인 경우	10년

 

수도권 외의 지역

 

• 투기과열지구에서 건설 공급되는 주택으로서 장애인, 신혼부부 등 국토교통부령으로 정하는 사람에게 특별공급하는 주택: 5년
• 그 밖의 경우

구분	투기과열지구	투기과열지구 외의 지역
가) 공공택지에서 건설 공급되는 주택	3년	1년, 3년
나) 공공택지 외의 택지에서 건설 공급되는 주택	3년	-

 

다. 공공택지 외의 택지에서 공급되는 주택의 전매제한기간

 

공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 각각 다음에 기재된 기간에 도달할 때까지 전매가 제한됩니다.

 

• 투기과열지구(수도권과 수도권 외의 지역 중 광역시로 한정)에서 건설·공급되는 주택으로서 장애인, 신혼부부 등 국토교통부령으로 정하는 사람에게 특별공급하는 주택: 5년
• 위에 해당하는 주택 외의 주택: 다음의 구분에 따른 기간

수도권	수도권 외의 지역
	광역시	그 밖의 지역
6개월	6개월	-

 

라. 전매제한기간의 예외

 

다음과 같이 입주자로 선정된 사람의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우에는 사업주체의 동의를 받아 전매제한기간 중이라도 전매가 가능합니다.

 

• 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인해 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군 제외)으로 이전하는 경우(다만, 수도권으로 이전하는 경우 제외)
• 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
• 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우
• 이혼으로 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우
• 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 사람이 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우 포함)로서 시장·군수·구청장이 확인하는 경우
• 분양가상한제 적용주택이나 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택의 소유자가 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매가 시행되는 경우
• 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 그 배우자에게 증여하는 경우

 

다만, 다음에 해당하는 주택을 공급받은 사람이 전매를 하는 경우에는 한국토지주택공사(사업주체가 지방공사인 경우는 지방공사)가 그 주택을 우선 매입할 수 있습니다.

 

• 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 경우
• 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 경우

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■ 청약신청 및 당첨자 발표

 

아파트 분양에 대한 인터넷청약신청은 <한국감정원 청약Home> 홈페이지에서 하면 됩니다.

 

 

 

■ 계약체결 및 입주

 

분양대금은 청약금, 계약금, 중도금 및 잔금으로 구분됩니다. 일반적으로 계약금, 중도금, 잔금 순서로 납부하는데, 민간분양의 경우는 청약 신청을 하면서 청약금을 납부하는 경우도 있으므로 청약 신청 전에 확인해야 합니다.

 

분양대금은 다음 비율의 범위 안에서 받을 수 있습니다.

 

• 청약금 : 주택가격의 10%
• 계약금 : 청약금을 포함하여 주택가격의 20%
• 중도금 : 주택가격의 60%(계약금을 주택가격의 10% 범위 안에서 받은 경우에는 70%)

다만, 주택도시기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금의 융자를 받아 입주자에게 제공하는 경우 계약금 및 중도금의 합계액은 세대별 분양가에서 세대별 융자지원액을 뺀 금액을 초과할 수 없습니다.

 

분양대금은 다음에 해당되는 시기에 납부해야 합니다.

 

• 청약금 : 입주자 모집시
• 계약금 : 계약 체결 시
• 중도금 : 아파트의 건축공정이 전체 공사비의 50% 이상이 투입된 때 또는 지붕의 구조가 완성된 때를 기준으로 그 전후 각 2회(중도금이 분양가격의 30퍼센트 이하인 경우 1회) 이상 분할 납부(다만, 기준시점 이전에는 중도금의 50%를 초과할 수 없고, 최초 중도금은 계약일로부터 1개월이 경과한 후에 받아야 함)
• 잔금 : 사용검사일 이후

 

다만, 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 전체 입주금의 10%에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에, 전체 입주금의 10%에 해당하는 잔금은 사용검사일 이후에 받을 수 있습니다.

 

• 완공된 주택에 대해 동별 사용검사를 받거나 사용검사권자로부터 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우
• 동별 사용검사를 받거나 임시 사용승인을 받은 주택의 입주예정자가 사업주체가 정한 입주예정일까지 입주하지 않는 경우

잔금의 구체적인 납부 시기는 입주자모집공고 내용에 따라 사업주체와 당첨자 간에 체결하는 주택공급계약에 따라 정하면 됩니다.

 

 

 

 

 

 

참고: 법제처 생활법령정보