“재개발사업”이란 정비사업 중 하나로서, 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하는 사업을 말합니다. 재개발사업은 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법으로 합니다.
재개발 사업은 도시 및 주거환경 정비기본계획 및 도시 및 주거환경 정비계획 수립을 시작으로 재개발사업 조합설립추진위원회를 구성하여 재개발사업조합을 설립하고, 사업시행인가를 받아 사업이 시작됩니다. 이후 분양절차를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 철거 및 착공에 들어갑니다. 공사가 완료되어 준공이 인가되면 이전고시를 하고 조합은 청산절차를 진행하여 재개발사업이 완료됩니다.
아래에서는 복잡한 재개발 사업의 절차와 관련하여 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.
■ 사업준비
1. 정비계획의 결정
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외)는 기본계획에 적합한 범위에서 정비계획 수립 대상지역에 대해 정비계획을 결정합니다.
2. 정비구역의 지정
“정비구역”이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위해 지정·고시된 구역을 말합니다. 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외)는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 지정합니다.
이 떄 정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정(변경지정을 포함)하거나 정비계획을 결정(변경결정을 포함)한 때에는 정비계획을 포함한 정비구역 지정의 내용을 해당 지방단치단체의 공보에 고시하고, 관계서류를 일반인이 열람할 수 있도록 해야 합니다.
3. 사업시행자
재개발사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 신탁업자와 국감정원과 공동으로 시행하는 방법이 있고, 토지등소유자가 20인 미만인 경우에는 토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 신탁업자와 한국감정원과 공동으로 시행하는 방법이 있습니다.
그 밖에 시장·군수등이 일정한 경우 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등(토지주택공사등이 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우를 포함)을 사업시행자로 지정하여 재개발사업을 시행하게 할 수 있으며, 지정개발자를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있습니다.
■ 조합설립
1. 추진위원회의 구성
시장·군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자(이하 “토지등소유자”라 함)로 구성된 조합을 설립해야 합니다. 다만, 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우에는 조합을 설립하지 않습니다. 조합을 설립하기 위해서는 정비구역 지정·고시 후, 조합설립을 위한 조합설립추진위원회를 구성하여 시장·군수등의 승인을 받아야 합니다.
추진위원회를 구성하려면 추진위원회 위원장을 포함한 5명 이상의 위원 및 운영규정에 대해 토지등소유자 과반수의 동의를 받아야 하고, 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자는 조합의 설립에 동의한 것으로 봅니다.
2. 조합의 구성
가. 조합원의 자격
정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말함)은 토지등소유자로 하되, 다음의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다.
- 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
- 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때: 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 않은 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 않는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우만 해당)를 제외하고는 1세대로 봅니다.
- 조합설립인가(조합설립인가 전에 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말함) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
나. 투기과열지구에서 조합원의 자격
투기과열지구로 지정된 지역에서 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외)한 자는 조합원이 될 수 없습니다.
사업시행자는 위 규정에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 손실보상을 해야 합니다.
다만, 양도인이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 있습니다.
- 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말함)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(의료법에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우만 해당)·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 않은 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우
- 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
- 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
- 1세대(1세대에 속하는 때) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 다음의 구분에 따른 기간 이상인 경우
① 소유기간: 10년
② 거주기간(주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 않고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산함): 5년 - 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우
① 법률 제7056호 도시및주거환경정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속·이혼으로 인해 토지 또는 건축물을 소유한 자
② 주택법에 따른 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우만 해당)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우
3. 주민대표회의 구성·승인 (조합이 시행하지 않는 경우)
토지등소유자가 시장·군수등 또는 토지주택공사등의 사업시행을 원하는 경우에는 정비구역 지정·고시 후 주민대표기구(주민대표회의)를 구성해야 하며, 주민대표회의를 구성하려면 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아야 합니다.
4. 조합의 시공자 선정
조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 일반경쟁 또는 지명경쟁의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 합니다.
■ 사업시행
1. 사업시행계획 수립
사업시행자는 정비계획에 따라 사업시행계획서를 작성해야 합니다. 사업시행자(시장·군수등 또는 토지주택공사등은 제외)는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 사업계획서의 작성에 대해 미리 총회의 의결을 거쳐야 하며, 조합원 과반수의 찬성으로 의결합니다.
토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 사업시행계획서에 대해 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 합니다.
2. 사업시행계획 인가
사업시행자(사업시행자가 시장·군수등인 경우는 제외)는 정비사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획서에 대해 시장·군수등의 인가를 받아야 합니다. 시장·군수등은 특별한 사유가 없으면 사업시행계획서의 제출이 있은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보합니다. 시장·군수등은 사업시행계획인가(시장·군수등이 사업시행계획서를 작성한 경우를 포함)를 하거나 정비사업을 변경·중지 또는 폐지하는 경우에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다.
3. 사업시행계획 인가의 효과
사업시행자가 사업시행계획인가를 받은 때(시장·군수등이 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 사업시행계획서를 작성한 때를 말함)에는주택건설사업계획의 승인, 건축허가 등 관계 법률에 따른 각종 인·허가등이 있는 것으로 보며, 사업시행계획인가가 고시된 때에는 관계 법률에 따른 인·허가등의 고시·공고 등이 있는 것으로 봅니다.
■ 분양 및 관리처분
1. 분양공고 및 신청
사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음의 사항을 토지등소유자에게 통지해야 합니다. 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 분양과 관련된 사실을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고해야 합니다.
2. 분양 미신청자에 대한 조치
사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 않은 자, 법률에 따라 분양신청을 할 수 없는자 등과 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 해야 합니다. 사업시행자는 손실보상에 관한 협의가 성립되지 않으면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다.
사업시행자가 토지등소유자의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 대해 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정합니다. 보상액의 산정은 감정평가업자가 평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 합니다.
3. 관리처분계획
사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 합니다. 관리처분계획은 총회의 의결사항이므로 관리처분계획인가 신청 전에 반드시 조합원총회의 의결을 거쳐야 하며, 관리처분계획의 수립 및 변경은 조합원 과반수의 찬성으로 의결합니다.
사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 관리처분계획에 대해 시장·군수등의 인가를 받아야 하며, 시장·군수등은 사업시행자의 관리처분계획인가의 신청이 있은 날부터 30일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보해야 합니다.
사업시행자는 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리해야 하며, 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 인가받은 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급해야 합니다.
4. 철거 및 착공
사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거한 후 착공 신고를 합니다.
■ 사업비용
건축물의 철거 및 새 건축물의 건설에 드는 공사비 등 정비사업에 드는 비용은 원칙적으로 사업시행자가 부담합니다. 그러나 시장·군수등은 시장·군수등이 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업의 정비계획에 따라 설치되는 도로, 상하수도, 공원 등의 시설에 대해서는 그 건설에 드는 비용의 전부 또는 일부를 부담할 수 있습니다.
사업시행자는 토지등소유자로부터 정비사업비와 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과·징수할 수 있습니다.
■ 사업완료
1. 준공인가
시장·군수등이 아닌 사업시행자는 공사가 완료된 경우 시장·군수에게 준공인가를 받아야 하며, 준공인가신청을 받은 시장·군수등은 지체 없이 준공검사를 실시해야 합니다. 정비구역의 지정은 준공인가의 고시가 있은 날(관리처분계획을 수립하는 경우에는 이전고시가 있은 때를 말함)의 다음 날에 해제된 것으로 봅니다.
2. 소유권 이전
사업시행자는 공사완료의 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 합니다.
다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위해 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있습니다.
3. 이전고시 및 소유권 취득
사업시행자는 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장·군수등에게 보고해야 합니다. 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득합니다.
4. 대지 및 건축물에 대한 권리 확정
대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 상 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 봅니다.
5. 청산 및 조합해산
대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(청산금)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야 합니다.
사업시행자는 청산금 지급을 위해 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격을 평가하는 경우 그 토지 또는 건축물의 규모·위치·용도·이용 상황·정비사업비 등을 참작하여 평가해야 하며, 가격평가는 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산출평균하여 산정합니다.
조합의 해산은 총회의 의결사항이므로 조합 총회의 의결을 거쳐 해산하며, 청산인은 현존하는 조합사무의 종결, 채권추심 및 채무변제, 잔여재산의 인도, 그 밖에 청산에 필요한 사항 등의 업무를 처리합니다. 조합의 해산을 끝으로 재개발 사업은 종료하게 됩니다.
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